基于价值研判的特大城市老旧城区更新改造规划策略——以广州五羊新城为例

导读

在以广州为代表的特大城市快速化城市更新进程中，老旧城区物质环境走向衰败，面临开发与保护的更新困境。本文以五羊新城为例，从历史文化、存量用地利用、更新改造潜力等角度进行价值研判，进而提出老旧城区更新改造的规划策略，从而为后续确定改造模式和规划设计提供指引。

本文字数：7201字

阅读时间：22分钟

 

作者 

刘  程，广州市城市规划勘测设计研究院 城市设计策划所副总工/高级工程师；

张艺萌，广州市城市规划勘测设计研究院 城市设计策划所规划师/工程师。

关键词

五羊新城；旧城更新；价值研判

广州市旧城区基于1984年中心城区建成范围，面积约54km²，建成时间超过30年，文化、社会、经济底蕴丰富，孕育了千年商都、繁盛岭南。近年来，随着城市高速发展建设，土地资源日益紧缺，广州等一线城市已进入存量用地时代，通过旧城更新释放存量用地潜力，是城市未来发展的主要空间资源。旧城更新包含土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等多方面工作，是社会、文化、经济和物质环境相结合的综合性更新，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。

在改善民生和发展经济的双重作用因素下，一批历史文化街区以外的老旧城区在快速化城市更新浪潮中，面临着城市特色保育、存量资源利用等多方面的挑战。这些地区存在于受法律规范保护的历史文化街区和重点地段外，往往缺乏政府社会的关注以及相应的法律法规保护，但区位价值优越，同时保留了一定的本土特色，代表着地方人文精神，具有较强的识别性，可以唤起人们的归属感。

本文以广州五羊新城为例，基于历史文化价值、存量用地利用、更新改造潜力多维度的价值研判，探索建立特大城市老旧城区更新改造策略模型，为科学合理确定老旧城区改造模式及规划设计提供依据。

#1

五羊新城概况

五羊新城片区位于越秀区与天河区交界处，与珠江新城一路之隔，南侧为二沙岛，东临广州大道，西侧为新河浦历史文化街区、南部战区，区位条件十分优越，作为广州“黄金十字”上的最后一颗明珠，是广州中心城区最具潜力地区之一。

1.历史变迁

（1）城市尽头——20世纪80年代前，五羊新城曾是城市的尽头

20世纪50年代起广州市总体规划确定了城市向东、向南发展，70年代因受“文革”影响，广州的城市规划工作一度停滞。80年代初，广州的城市最东端是现在的省军区礼堂以西一带，五羊新城所在地全是稻田、菜地和鱼塘。

（2）东拓组团——20世纪80年代中，五羊新城成为向东拓展的第一组团

1982年，广州组织编制天河生活区、五羊新城、广园新村等居住区的详细规划。1984年12月五羊新城正式动工，成为中国最早的商业地产项目之一，也是改革开放初期影响全国的城市综合开发项目。1990年年底，小区基本形成，短短6年内，一个环境优美、设施完善、配套齐全的现代化新城在一片农田之上拔地而起。

（3）住区典范——建成后，频频获奖参观团队络绎不绝

1984年五羊新城获广州市小区规划评比的优良奖，1992年被评为国家模范文明住宅小区第一名，其开发模式和管理办法，在当时多次全国性大型房地产业培训班、研讨会上选为教材，得到建设部房地产业司的多次总结推广。当时全国甚至世界各地，到五羊村来参观考察的高层次代表团不胜枚举。

（4）价值断层——与珠江新城形成价值断层

进入21世纪后，外围建设大量高层、超高层住宅，原有建成建筑面临老化、失修，物质空间逐渐衰败，一路之隔、以珠江新城CBD为代表的天河区迅速崛起，作为越秀区桥头堡的五羊新城逐渐沦为价值洼地，与珠江新城隔广州大道，形成明显价值断层。

五羊新城总体区位示意图

五羊新城历史发展演变图

2.现状建设情况

本次研究选取东至广州大道、西至杨箕涌、北至新天地街、南至珠江北岸，共计102hm²为范围。基地内现状建筑总量272万m²，总栋数894栋，建筑高度以10层（含）以下为主，平均容积率约2.67，其中：居住171.1万m2，占62.9％；商业办公94.4万m²，占34.7％；公配6.5万m2，占2.4％。

五羊新城现状建筑情况分析图

3.问题与挑战

（1）人居环境破败

五羊新城范围内大量建筑始建于20世纪80年代，楼龄较长，出现老化破损，且多为砖混结构，存在抗震等级低，隔剩差等问题。与此同时，原有规划的公共空间面临不足，多为宅间绿地，类型单一，大型开敞空间数量较少，品质较低，难以满足现代城市居民对生活品质的高标准需求。作为连接越秀、天河两区的重要衔接，基地内寺右新马路交通拥堵现象明显，道路、管道等基础设施也出现不同程度的老化失修问题。

（2）产业载体不足

片区产业结构以工程、金融、传媒业为主，有15栋办公楼宇，其中五羊新城广场、南方传媒是税收亿元楼。但大部分办公楼老化陈旧，优质企业外迁现象较为严重，企业规模普遍偏小、聚集度低，缺少大规模产业集群，开发强度和使用效率不高，且存在大量闲置物业。商务办公空间存量少、租金低，产业未来发展空间不足，商业活力和吸引力下降。

（3）区域活力衰退

研究范围内人口约4.97万人，人口密度约497人/公顷，与广州旧城区平均人口密度470人/公顷基本持平。流动人口占比较大，约1/3，人口老龄化现象比较突出，老年人接近20％，活力持续时间短，夜间经济缺乏，整体新兴发展活力不足，片区吸引力逐步衰退。

#2

五羊新城基地的存量价值研判

五羊新城需要更新，但既不应 “大拆大建”，也不应忽视土地的低效利用和再开发潜力。本文从历史文化价值评估（过去）、存量用地利用评估（现在）、更新改造潜力评估（未来）三方面，分别选取规划理念、空间建筑要素、用地功能、建筑情况、区位价值、景观资源等三组评价因子进行评价，从而为更新策略的提出提供综合评判标准。

价值研判要素分析图

1.历史文化价值

（1）早期规划理念——综合开发，配套建设，立体新城

五羊新城贯彻“综合开发、配套建设”的方针，功能以住宅、商务办公楼为主，配备完整的生活服务配套和市政配套。用地面积31.4hm²，规划建筑面积66.6万m²，容积率2.1。规划设计由香港建筑师李允鉌负责，受到香港“立体新城”概念的影响，引进香港“太古城”的楼式，各楼宇通过空中通道相连，形成立体交叉式楼群，集居住、办公、购物、饮食、娱乐等多功能于一体,是自足型的商住混合楼宇，以连廊平台实现多层次步行网络，实现人车分流。

五羊新城原方案图

（2）整体格局特征——东西轴线，圈层布局，商住混合

“五羊新城”的规划布局，体现了“中国气派、南方特色”，以寺右新马路为东西轴线，圈层布局，商住混合。在整体格局上，可概括为以下三个特点：

① 东西轴线，环型路网：寺右新路贯穿城区东西作为轴线，把城区划分为南北两部分，北部约10hm²，南部约21.4hm²，布局环形路网。寺右新路入口处宽26m；中段300m部位布局街心喷泉花园并分割为南北各13m的单行道，作为新城的主干道路，连接旧市区和广州大道。向北设置北环路，向南设置南环路，包裹核心地区和别墅区，同时使得各个住宅组群的交通服务半径不超过100m。

② 核心布局公共服务中心：以街心喷泉花园为中心，布置南北长260m，东西宽214m的中心区，作为整个新城的商业办公及生活活动中心。在街心花园的中心位置，兴建复合商业功能与行人天桥的三层过街楼，底层为三级人工瀑布，二层天桥配以商场，三层为食品街，方便行人路过购买物品和饮食；过街楼北面设置商业办公楼、科技文娱中心、街道服务设施（街道办事处、公安派出所、消防队、管理处、卫生院等）以及停车场；过街楼南面兴建酒店、综合商场、展销商场。

③ 外围均匀布置住宅，穿插配套：中心地四周按照道路交通网和新城位置分别布局12个住宅簇群，建筑面积达44万m²，全部建成后可安排七千多户，居住人口达三万人左右。高层建筑均匀布置在寺右新马路两侧，以及广州大道一侧，形成组段分明、高低相称的轻松感。在高层和多层住宅组群之间，适当插入有关生活配套的建筑和设施，中学一所，小学三所，幼儿园五所，以及体育场、游泳馆。

五羊新城整体格局特征分析图

（3）公共空间要素——立体连廊，层次绿化

受到香港“立体新城”概念的影响，范围内有多样化的立体连廊以及景观绿化，构成了丰富的公共空间要素。

①类型多样的连廊：引进香港“太古城”的楼式，各楼宇通过空中通道相连，形成立体交叉式楼群。除核心区三层过街连廊外，多层住区周围楼房建一层平台通廊，二层以上住户可由外梯进入楼房，以连廊平台实现多层次步行网络，实现人车分流，形成双层面的交通系统。

②层次丰富的绿化：多层住区采用周边式布局，十幢左右围成一组形成方形或长方形，院落空间作为绿化，二层连廊平台上设置花槽，低层小别墅采用独院式和毗连式，每一栋都有独立花园。与寺右马路中间街心喷泉及绿地、核心地区的广场、公共建筑绿带等形成高低错落、独具规模的立体绿化。

五羊新城公共空间要素分析

（4）建筑要素——多种产品，户型多样，高低相间

原五羊新城规划范围内采用超过8种商住产品，构成了丰富的建筑肌理，组团分明，户型多样，高低相间。包括：8幢25层井字形高层住宅；6幢24层扇形高层住宅；26幢9层工字形多层住宅；3幢9层蝶式多层住宅；10幢9层井字形多层住宅；12幢8层双T字形多层住宅；15幢8层Y字形多层住宅；107幢3~4层花园小别墅。

五羊新城建筑要素分析图

（5）文化辨识度——文化符号，认同度高，生活味浓

五羊新城片区作为最早开发的综合新城典范，地方特色鲜明，五羊邨雕塑、五羊K小区、五羊八景、广兴华花园、五羊E、H小区等是一代广州人心中的文化符号。片区复合了居住、休闲、饮食、办公等功能，拥有3个菜市场，聚荣饺子馆、南昌面家、友间烧腊等多家老字号店铺，近年来又衍生出一间间装潢精致的文艺小店，老字号、网红店一应俱全，生活气息浓厚，在广大市民心中认同感高。步履匆匆的上班族、结伴而行回家吃饭的学生、相约买菜的阿婆，多样化的生活场景无时无刻不在这里碰撞出浓浓的生活味儿。

五羊新城文化符号代表

2.存量用地利用

（1）用地功能和建筑情况——土地利用缺乏集约复合，建筑年代质量参差不齐

① 用地功能：片区内以居住用地为主， 约41.1hm²，占总用地的40.3％；商业服务业设施用地占20％，占比较低，主要位于广州大道与寺右新马路两侧，未能形成集聚性商务组团；绿地3.6hm²，仅为3.5％，利用率不高，多为道路绿化以及停车场等，未形成活力聚集空间。整体而言与土地集约节约利用及功能复合利用存在一定差距。

② 建筑情况：原五羊新城范围内建筑始建于80年代，已建成30余年，整体开发强度较低，平均容积率在2.6左右，房屋大多出现立面破损、老化失修等情况，质量较差；外围圈层建成约二十余年，以几组多层小区为主，如东兴小区、明月二巷小区、东兴南小区等，容积率在3.5左右，布局更紧凑，不再围合出院落空间；另外沿广州大道、寺右新马路、珠江、铁一中外围穿插分布零星高层建筑，多为2010年后新开发建设楼盘，如凯旋会花园、东山月府、世贸天樾等，高度在120~150m，少数楼盘达到180m，对五羊新城的整体风貌形成了一定冲击。

土地利用、建成年代、建筑高度分析图

（2）经营和使用情况——以传统商贸、商业服务为主，存在低效闲置物业

① 产业业态：区域内企业以传统商贸、商业服务为主，规模小品质低，文化创意和文化传媒产业有一定基础，总体亟需创新赋能以推动区域高质量发展，与周边高端集聚的商务区、创新区存在差距。龙头企业为传统行业，包括建筑、商贸、房地产和道路运输；文化传媒企业以传统报刊广告为主，传统报业广告业公司多、体量大，创意展览和文化园区具有创新能力和发展潜力，但企业数量少规模小，无法形成产业集群；商贸和商务服务企业规模小，营收低；信息技术多为中小型软件开发企业，主要服务于政府部门、医院、银行等。

② 经营使用状况：传统行业营收超过10亿元企业共5家，其中建筑业2家，传统商贸、房地产和道路运输业各1家；传统报业广告业营收在1亿元以上企业共8家，营收在5000万元以上的企业超过50％；零售类企业规模50人以下近90％，营收5000万元以下近50％；商务服务类企业规模50人以下近60％，营收5000万元以下超50％。同时存在大量低效、闲置物业，主要分布在寺右新马路两侧以及杨箕涌东侧，开发强度和使用效率低下，其中五羊商住楼和天街已闲置多年。

五羊新城产业经营、使用情况分析图

3.更新改造潜力

（1）区位价值优越——毗邻珠江新城、珠江、杨箕涌

①毗邻珠江新城：与珠江新城仅一路之隔，为片区的未来发展提供多样化资源。珠江新城作为天河CBD的主要组成部分，拥有甲级写字楼118栋，税收超1亿元的楼宇48栋，税收超10亿元的楼宇15栋。天河CBD产值居全国第一位，发展势头良好，发展能级和区域影响力不断提升，正在逐渐向洲际级CBD演进。利用珠江新城的影响力与资源辐射，借助珠江新城的客群与市场，承接珠江新城产业外溢，优势互补，促进区域性职住平衡，推动实现产城融合。

②毗邻珠江与杨箕涌：紧邻珠江与杨箕涌为基地带来双侧景观资源，珠江水系是广州的核心景观资源，构建起南侧良好的景观界面，西侧杨箕涌为塑造亲水活力空间提供潜在可能，也是点缀云山珠水宜居花城的有力支撑。

五羊新城更新改造价值分析图

（2）配套资源雄厚——教育资源优质，文创潜力巨大

①教育资源优质：区域内聚集大量优质教育资源，如铁一中、五羊中学、五羊小学、东山实验小学等，广州市铁一中学创建于1952年，是原铁道部重点中学、首批广东省一级学校、国家级示范性普通高中，东山实验小学是由全国首批小区配套学校五羊二小和五羊三小于2003年合并而成，并于2016年成为越秀区培正教育集团的成员校，诸多优质教育资源使得片区仍具有较高的吸引力。

②文创潜力巨大：片区范围内文创氛围浓厚，南方都市报、289艺术创意园等吸引一批独立工作室、实验剧场、展览画廊、艺术店铺和文艺餐馆陆续搬来，园区内注册资金百万元以上企业超30家，文化创意的活力充斥着整个街区。

4.价值总结

结合上述对历史文化价值、存量用地资源利用及更新潜力三方面的要素分析，对五羊新城片区提炼出包括空间价值原型以及地块开发潜力的双重评估结论：

（1）空间价值原型

结合对五羊新城历史变迁、历史价值、规划布局的梳理，提炼出包含1个商业中心（五羊商住中心）、1条中央大街（寺右新马路）、6个街心公园、8种商住产品、10个社区组团、通而不畅的环形路网、二层连廊系统七大要素在内的价值原型。基于该原型进行延续与重构，可为后续更新改造提升提供规划设计依据，并延续五羊的独特气质。

（2）地块开发潜力

结合前文分析，将历史文化价值、存量用地利用、更新改造潜力量化到具体地块，得到地块综合开发潜力评估如图。五羊新城早期开发范围内的建筑肌理与整体格局存在较高的历史文化价值，但现状利用效率整体偏低且物质环境老化衰败，寺右新马路两侧围绕地铁枢纽开发，更新潜力较大。

历史文化价值原型提炼图

#3

基于价值研判的更新改造规划策略

旧城区不仅仅是“静态留存”的角色，而是地方发展的关键资源和衍生“新经济”的重要基础，保护与利用的关系需要辨证看待。通过对现状效率、历史价值、更新潜力三重维度评估，要素交叉，叠加得出六类策略模式。

（1）现状效率高片区——现状保留

旧城更新改造主要针对建筑破旧、设施不全、利用效率低下的老旧城区，对于建成年代较新、开发强度较大等现状效率利用较高片区，如五羊新城内2000年左右建成的一系列高层建筑，可予以现状保留。

（2）现状效率低，历史价值高，更新潜力高片区——拆除为主、点状留存

目前特大城市均面临建设用地资源紧缺的问题，在城市发展受限的情况下，基于发展导向，若更新发展机遇远大于历史保护，且旧城区的历史价值存在一定替代性，复原性，针对此类地区，可以拆除重建为主，点状留存为辅，选取特色建筑留存、或部分复原重建等方式。如五羊新城范围内特色鲜明但闲置低效的跨街商业天街及街心花园，面临轨道建设、产业发展的重要契机，可在拆除重建的同时，部分复原跨街天桥及街心花园，既满足城市发展的需求，也在更新改造中留存地域特色、提升环境品质。

（3）现状效率低，历史价值高，更新潜力高片区——保育活化，拆违清退

对于历史文化片区的历史价值独特，保护意义高于开发价值的片区，如五羊新城范围内多处体现香港立体城市规划理念的院落围合、空中连廊的特色住宅E小区、K小区等，可立足于文化价值传承，文化产业功能开发，对具有历史文化价值的片区开展整治修缮、局部拆建、功能置换、活化利用等小尺度、渐进式工作，同时拆除违法私搭乱建，清退低效业态，从产业、功能、服务等全方位进行提升，提升文旅产业品质，补充产业配套设施，以期取得较好的社会经济综合效益。

（4）现状效率低，历史价值高，更新潜力低片区——修缮整治

对于具有一定历史价值，但区位、资源条件较差的片区，如范围内的广兴华花园别墅群，则是以特色建筑、街道的整治修缮为主：保存具有历史、文化和建筑学价值的楼宇、地点及构筑物；推进内部设施维护与提升；整体提升具有特色历史记忆的街道；以具有吸引力的园林景观和城市设计打造活力开放空间等，重塑特色文化、地域风貌，带动片区吸引力和品质的提升。

（5）现状效率低，历史价值低，更新潜力高片区——拆除重建

对于发展潜力巨大，现状低效的片区，如范围内沿景观资源、临地铁站的低效闲置物业及老旧小区，则应紧抓优势区位与资源，通过拆除重建，提供高品质产业载体，引入优质高端项目，打造创新驱动、高质量发展的产业引擎，为旧城区注入新活力，不断完善城市功能布局，实现区域产业提升。

（6）现状效率低，历史价值低，更新潜力低片区——设施提升

对于历史价值、更新潜力条件较差片区，如范围内区位、价值均一般的部分老旧小区，则更注重人居环境的提升，着重补齐水、电、气、消防、电梯、绿化等公共基础设施，提升社区居住品质，引入物业管理、政务服务、养老托幼等服务体系，实现基础设施配套、人居环境质量、社会服务水平的提升。

历史文化价值、存量用地利用、更新改造潜力评估图

基于价值研判的策略模式分析图

#4

小结与展望

广州建城2200多年以来，旧城原址未变，作为城市发展的起源点，老旧城区一直是全市的政治、经济、文化中心，是人民群众安居乐业的重要集聚区，凝聚了东西方文明融合的岭南文化，见证了广州千年商都的繁华盛景。整体来看，老旧城区很大程度上影响着城市风貌与特质的形成以及城市空间发展布局，是打造广州特色品牌、参与全球竞争的重要战略资源。

随着广州城市能级的不断提升，这座厚积薄发的“老城”，已经来到高质量发展的重要节点，而旧城更新正是这个阶段发展跃迁的重要驱动力。若仅从保护角度出发，全盘微改造，将难以为新旧动能转换提供动力，若忽略保留价值，全面改造，则将对城市文脉形成巨大冲击。因此面向老旧城区的城市更新，更应慎之又慎，以多维度综合评估为基础，科学研判其改造策略，切实做到在保护中发展，在发展中保护，激活触媒，撬动存量，使老城市再次焕发新活力，实现人文魅力、产业活力、宜居品质的全方位再生。

参考文献（上滑查看全部）

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本文来源： 规划建设前沿

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